PURCHASE GUIDE不動産購入ガイド

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ご購入時の心がまえ

1.譲歩と許容範囲のバランス
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不動産の購入を決める条件として、あなたが真っ先に考えることは何でしょうか。予算?場所?間取り?など、これらの条件は、当然すべて大事です。けれども、あなたの希望にすべて合致する物件にめぐり合うことは、本当に奇跡的なことなのです。「えっ、それじゃ、あきらめろということ?」という方もいらっしゃるかと思いますが、もちろんそういう訳ではありません。ここで、申し上げたいことは、「時には譲歩することも必要」ということなのです。やっとの思いで心ときめくような物件にめぐり会えたのに、自分の条件に照らし合わせてみたところ、「予算オーバーでダメ、場所が遠くてダメ…」なんてことは、不動産を真剣に探せばほとんどの方が経験することと思います。そんなとき、すぐに諦めてしまうと、そもそも品数も多くはない不動産の中で次にいつ心ときめく物件と出会えるかわかりません。物件探しでは、改めて条件面を見直し、そして譲歩することができるか問われる場面が必要となってくるのです。

例えば、予算オーバーであれば、日頃の生活費で無駄を圧縮することができないかとか、または場所が遠いのであれば、出勤ルートの変更で距離を縮めることができないかなど、じっくり考察すれば見直せる点は多々あるものです。このように、不動産を購入する際には、違う角度の目線でなんらかの譲歩(努力)を自ら引き出すことが不可欠なのです。

ただし、譲歩にも許容範囲を守ることは絶対です。生活費の無理な切り詰めで、気持ちのゆとりをなくしたり、ただでさえ仕事の帰りが遅いのに出勤は日の出前に、、なんてことになると家庭不和のもとになりかねません。このような観点から努力を超えた譲歩をしないよう、バランスをとることがとても重要なのです。

ポイントは、「譲歩は必要だけれど、許容範囲を絶対に超えてはならない」ということです。その見極めのためにも、後述のプランニングは大きな役割となります。その結果、あなたやあなたの家族が、譲歩したことも含めて総合的に満足しているのであれば、「大成功の買い物をした」と言えるのではないでしょうか。

2.物件の正しい価値を知る
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「得はしなくとも、損はしたくない」。言い方を変えれば「利益を得たいわけではないが、後悔だけはしたくない」というのが、買物をする際の多くの方々持つ心情ではないでしょうか。買った後に、「えっ?こんな説明受けてないよ」とか「思っていた性能と違う」など想定外の状況が発生すると、人はすごく損した気分になり後悔するものです。

つまり、買物のお会計は「これだけの商品価値があると疑わなかったから、対価としてその代金を支払った」とする前提があります。ですので商品の価値が当初の想定以下と判断すれば、人に自然と沸き起こる感情が「後悔」だと思うのです。あなたも、一度や二度、そのような経験がありませんか?高額な不動産も「後悔」するプロセスはまったく一緒なのです。この基準に立てば、「どれだけの商品価値があるか」を事前に知ることによって、後悔を予防することができるのです。このように書くと、至ってシンプルな話のようですが、しかし、不動産の正しい商品価値を知ることは、そう簡単ではありません。

不動産は、目の前にある〝物″そのものだけではなく、権利関係や建築法令または売却の経緯あるいは地域環境そして相場感など、見えない情報を多く含んでいます。だからこそ商品価値を見極めることが難しいのです。更に言えば、このような見えない情報は、不動産取引の知識および経験がないと、簡単に判断できるものでもありません。そこで、私ども不動産取引の専門家の知識や経験値を活用することで、適正な価値を見出すことができるのです。当然、不動産業者は取引のプロとして、お客様が取引に大きな責務を担っており、その為に国から宅建免許というお墨付きを頂いているわけです。(不動産業者を褒め称えているわけではありません。法令遵守に基づき、緊張感をもって取引しているということです。)

要点を言えば、代金を支払う前に、「できる限り物件情報を把握し商品価値を見極める事」です。そのためにも、あなたと同じ目線でサポートしてくれるパートナー(不動産業者)を見つけること。それが、高額な不動産購入に際し後悔しないための近道だと言えます。

3.プランニングを明確に
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お問い合わせのお客様で、「家を探して10年になるけど、まだ見つけられないんですよ…」という方に時折出会います。不動産は高額ですから、迷うのが当り前ですし、時には長期戦になってしまうのも致し方ないことです。

しかし、あまりに慎重になりすぎると意思決定がなかなかできなくなり、本来の目的を見失いがちです。その場合は、原点に立ち返ることも必要です。そもそもは、アパートの家賃からいち早く住宅ローンへと切り替え自宅を所有すること、そして将来は子供たちに引き継ぐことなど、財産を造ることが目的だと思いますが、いつのまにか情報収集に埋もれ、その目的を見失っているケースが少なくないのです。不動産購入の決断は、まさに人生の一大事で勇気のいることです。しかし、いつかは決めなくてはなりません。今、決断するのも、10年先に決めるのも、重大なことに変わりはないのです。

このように、決断の基準を見失っているという方は、ライフプランが明確になっていないのではないでしょうか。物件探しの基準がはっきりとしていなから、次の物件そしてまた次の物件へと判断が先延ばしとなっているのかもしれません。今一度、自分自身の生活スタイルに沿ったプランニングを行い、それに基づいた物件をイメージすれば、決断の難易度は確実に下がります。

ここの表では、プランニングに必要な主な事項を列挙してみましたので、あなたにとって優先すべき事は何か?許容できる範囲はどの程度か?というように条件を整理すれば、濃霧の中から光明が差すように、道筋が見えてくるでしょう。まだ、プランニングを始めていない方は、今からでも早速、行ってみてはいかがでしょうか。

エリア 通勤時間、学校区、実家
資金計画 今の年収からどれくらいローンにまわせるか?
広さ・間取り 最低限、何㎡必要か?何LDK?
住宅形態 新築・中古・マンション・一戸建て
地域環境 ショッピング、病院、眺望など
趣味 ペット、スポーツなど
引越時期 年まわり、転勤予定、学年など
その他 上記以外、項目があれば追加しましょう

ご購入の流れ

不動産購入は人生の一大事です、成功させるにはそれなりの努力は必要です。買った後に「こんなはずじゃなかったのに」と後悔しないためにも、まずは予備知識を頭に入れた上でしっかりと段取りを組むことが重要です。その努力が自ずとリスクを遠ざけ、成功への近道となるのです。このページでは、不動産購入を安全に進めるための基本的な流れをご説明いたします。

  • STEP01

    プランニング

    まず初めに、将来像やライフプランに合った住まいをイメージすることが必要不可欠です。そのうえでも、予算・間取り・広さ・学校区・環境・通勤エリアそして引越しの時期など、それぞれの条件を箇条書きにしておくと、物件を選別しやすくなります。また、箇条書きにしたものに、自分なりの優先順位をつけておくと良いでしょう。

  • STEP02

    資金計画(予算)

    ローン返済額は年収の30%以内、頭金は購入価格の20%程度というのが、無理のない資金計画の目安とされています。詳しく調べるには県内各銀行ホームページ等案内のローンシュミレーションで返済比率を簡単に出すことができます。これを活用し、ローン返済可能額と頭金を決め、購入可能な物件価格を算出しておくことで、より具体的な予算組ができます。

  • STEP03

    物件情報収集

    探し始めは住宅情報誌やWebサイト、ホームページなどで、物件情報や周辺の相場等を確認しておきます。その後、不動産会社を訪れタイムリーな生の声を聴くことも欠かせないことです。なぜなら、こうした下調べすることで不動産動向など相場感を培うことができますし、その最中にもっとも誠実に対応してくれた会社へ仲介を依頼するというのも、不動産購入を失敗しないためのひとつの方法でしょう。

  • STEP04

    現地見学

    「百聞は一見にしかず」です。希望条件に合った物件を不動産業者へ案内してもらい物件の状態、周辺環境などをじっくりと確認しましょう。実物を見ることで、思った以上に頭の中は整理され次へのステップと繋がります。気に入った物件があれば、一度は家族全員で見学して、意見調整することも必要でしょう。

  • STEP05

    購入決定

    いよいよ購入するかどうか判断する段階です。中古物件なら不動産業者へ希望の購入条件を提示し、売主へ交渉(仲介)してもらうことになります。重要なのは、後々のトラブルを未然に防ぐうえでも購入条件を提示する前に不動産業者より納得のいくまで説明を受けることです。そして、売主との交渉がまとまり次第売買契約の手続きへと移ります。

    • 購入条件提示の際、予め銀行融資の内諾を得ているととても心強いです。(物件情報と申込人の給与所得情報を揃え県内各銀行の住宅ローンセンターに相談なら3~5日程度で審査の結果がでます。)
  • STEP06

    重要事項説明・売買契約

    不動産業者より重要事項の説明を受けた後、いよいよ売買契約が取り交わされます。その場で説明の内容をすべて理解することは難しいので、不動産業者から事前に契約書のコピーをもらい読んでおくことをおすすめします。さらに、契約だからと尻ごまず、分からない点があれば遠慮なく聞くことが大事です。また、契約時に手付金を支払うのが一般的です。

  • STEP07

    ローン申し込み

    予め融資内諾を得ている銀行があればそこに申込でもよいのですが、銀行によってさまざまな特色があるので、自ら足を運んで融資の条件を聞くことが大事です。そして将来のライフプランにできるだけ合致したローンを組むことがとても重要です。住宅ローンセンターなどではとても親切に対応してくれるので、ぜひ窓口で相談された方がよいでしょう。

  • STEP08

    残金決済/諸費用精算/物件引き渡し/登記申請

    売買残金の支払いの他、所有権移転など登記手続き、登記費用・仲介手数料の諸費用精算、カギの引渡しなどをすべて同時に行うのが原則です。不動産業者が、司法書士や金融機関などの調整を行います。また、当日は混乱しないよう支払い明細などは事前に確認しましょう。
    新しい購入者名義の登記事項証は、当日申請しおよそ1週間ほどで仕上がります。

  • STEP09

    お引越し

    いよいよ新居へ引っ越しです。待ちに待った新生活です!公共料金などの名義変更や設備仕様説明書のチェック、そしてお隣さんへのご挨拶はお忘れなく済ませておいたほうがいいでしょう。

ご購入にかかる費用

売買の本体代金とは別に、さまざまな諸経費がかかります。これらの費用も、資金計画においては大変重要ですので、おおよその金額は、最初から把握されておいた方がよいでしょう。また、各種税金は時限措置が多くありその年度によって税率や軽減措置が変わる可能性があるので年度毎に確認が必要です。

消費税 個人の建物や土地の取引には課税されませんが、事業用などの建物については課税対象になります。後でトラブルにならぬよう、契約前に外税なのか内税なのか、はっきりとさせおく必要があります。
収入印紙 売買契約書、ローン契約書に貼付します。
  • 買価格によって変動します。
  • 売買契約書への添付例 … 1,000万円~5,000万円以下で10,000円
  • ローン契約書への添付例 … 1,000万円~5,000万円以下で20,000円
ローン諸費用 ローン保証料、ローン貸付手数料、団体信用生命保険などがありますが、各金融機関によって、それぞれ内容に違いがあります。くわしくは、各所のホームページでご確認ください。
登記費登録免許税 所有権移転登記(原則として固定資産評価額の2%)、抵当権設定(原則として債権額の0.4%)ただし一定の条件を満たす住宅についてはそれぞれ軽減措置があり、それらに司法書士の手数料を加えた額が登記費用となります。
保険料 建物の火災保険料は、その対応年数や種類、掛金によって金額が変わります。また、金融機関によって掛年数を指定する場合があります。
  • 建物金額 / 2,000千万円、床面積 / 100㎡、構造 / 鉄筋コンクリート造、掛年数 / 10年の場合、おおよその保険金額は12万円
固定資産税日割り負担 年の途中で物件の引渡しが行われた場合、日割りで精算することが一般的です。この場合、1月1日、または4日のどちらを起算日とするのか、契約締結前に取り決めをしておいた方が良いでしょう。
不動産取得税 購入した翌年には請求となる場合がありますので、その時点であわてることのないように、事前に税額を把握しておくべきでしょう。ただし、居住用の不動産については、いろいろな控除があるので、ほとんど税金がかからないケースもあります。このような控除は、自己申告制となっていますので見落とさないように注意してください。 税金が発生する場合の目安
宅地の場合 … 固定資産税評価額の1/2×3%
建物の場合 … 固定資産税評価額×3%
仲介手数料 不動産業者に支払う手数料となります。目安として、「売買価格の3%+6万円(消費税別途)」となります。

買い換えについて

「住まいを買い替えたい!」そうは言っても、売るタイミング、買うタイミング、資金計画など、経験や知識がないと、なかなか判断がつかないことばかりです。だからといって、後悔するような買い換えはしたくないのが当然でしょう。そこは信頼できる不動産業者に意見を求めたうえで、具体的な計画を立てて行動することが重要で、買い換えの成否を決めるカギと言っても過言ではありません。

売却先行方式

特徴
新居を購入する前に、現在の住まいを先行して売却する方法です。売却代金の一部を購入先の資金計画に組み込むことができるため、資金計画がより確かなものになります。現在の住宅ローンが残っている方や、自己資金に余裕のない方などにおすすめの方式です。
メリット
手元予算が明瞭になるのと同時に、購入可能金額がはっきりとするため、物件の選別がしやすくなります。その結果、無理なローン組立てを避けることができます。
デメリット
住まいの売却が決まると、買主へ物件を引き渡さなければならなりません。結果、一時的に仮住まいを探す必要がでてくるため、その分の費用と労力がかかります。

購入先行方式

特徴
現在の住まいを売却する以前に、先行して購入先を見つける方法です。現在の家で生活しながら、じっくりと検討しながら購入することができます。住宅ローンが残っていない方(または残り少ない方)、自己資金にゆとりのある方などにおすすめです。
メリット
売却先行方式の項で述べたような、仮住まいへの二重引越しをする必要がなくなります。また、引越しした後の空家を売り出すことにより、物件の内覧・見学が容易になるため、多少売りやすくなります。
デメリット
以前の住宅ローンが残っている方は、以前の住まいがなかなか売却にいたらない場合、新居の住宅ローンと二重で支払わなくてはならない可能性があります。

気を付けよう!不動産トラブル

このページでは、大手の不動産業者に仲介によって中古一戸建を購入した後に、問題が発覚しトラブルとなった実例によって解説します。

トラブルの内容

購入した中古一戸建ての敷地が、登記簿記載の面積100坪に対し実測の面積が10坪も小さくトラブルとなったケース。

この敷地の登記履歴を辿ると、もともと300坪の面積を分筆し兄弟へと分け与えられた相続物件で、最終的な面積は100坪と表記されていた。しかし、もとの300坪の表記がそもそも誤りであり実際のところは290坪しかなく(昔の測量技術で起こるケース、縄縮みという)これから引き算で分筆していけば、残地であるこの敷地は、表記が100坪でも当然10坪小さな90坪となるのです。特にこの敷地は、平成6年頃、分筆作業が行われていたためこのような単純な引き算で登記できた年代(現在は、測量法の改正で残地も実測しなければ分筆できない)でもありましたので地積更正は行われず、売主さえもその誤差を知らないのです。驚きだと思いますが、このようなケースは珍しいことでもないのです。

トラブルの原因

仲介業者の調査不足、もしくは経験不足にも原因があるでしょう。おそらくこの担当者は、登記所より取得した地積測量図と登記簿記載の数量を鵜呑みにしてしまったのです。「公簿の書類だから正しい」と思い込むことは、経験不足の仲介担当者によくあることです。

公簿上の書類には、公信力はありません。仲介業者であれば、まずは疑いの目で見るべきです。先で述べたように、この敷地数量は分筆の過程で単純に引き算された残地面積となっているわけですから、地積測量図にはその算出過程が載っているはずです。そこを見落とさずしっかり確認していれば「あやしい…」となり、契約をする前に担当者自らが巻尺を持って敷地を測るなり、あるいは売主へ土地家屋調査士の調査してもらうよう頼むなどして誤認を回避できたはずです。

トラブルの解決

この案件の解決には、1年近い時間を要したようです。買主から損害を申し立てられた仲介担当者は、耐えかねて上司に相談しました。状況的に仲介責任を免れられないと考えた上司は、①売主の兄弟が所有する隣接の更地の内5坪程度を、買主へ無償譲渡すること、②「①」の分筆費用を仲介業者負担とすること、③買主へ仲介手数料の半額を返還すること、以上の和解案を提示し、長期間話し合いを行った上で解決したということです。解決できたとは言え、その期間に要したそれぞれの精神的な負担と労力は相当なものです。

トラブル回避の心得

正直に言えば万能なトラブル回避方法はありません。例えば、上のケースでも、誰かが悪意をもって不動産取引を行ったわけではなく仲介担当者のみならず売主と買主おいても登記簿記載の数量だけを頼りに契約したことが落とし穴となったのです。大手の会社だから大丈夫とか相手の人柄の良し悪しとかでトラブルの有無が決まるわけではないのです。

もちろんプロである仲介担当者が責任を免れないのは当然の話として、買主自身においても契約を締結する前にしっかり確認すべき点は確認し、それでも不明瞭な点や疑問箇所がある時には、司法書士や行政書士へセカンドオピニオンとして多方面に相談し、それを解消してから契約へ臨むことがトラブル回避へと繋がります。

契約の締結前だと双方の相談で解消できることも、契約の締結後だと問題がこじれ時には裁判で解決することもあり大変な負担を伴うかもしれません。

売買契約を締結する前にトラブルの要因をできる限り無くす努力を怠らないことが、トラブル回避の心得となるのです。

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