PURCHASE GUIDE不動産購入ガイド

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ご購入時の心がまえ

1.譲歩と許容範囲のバランス
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不動産の購入を決める条件として、あなたが真っ先に考えることは何でしょうか。予算?場所?間取り?など、これらの条件は、当然すべて大事です。けれども、あなたの希望にすべて合致する物件にめぐり合うことは、本当に奇跡的なことなのです。「えっ、それじゃ、あきらめろということ?」という方もいらっしゃるかと思いますが、もちろんそういう訳ではありません。ここで、申し上げたいことは、「時には譲歩することも必要」ということなのです。やっとの思いで心ときめくような物件にめぐり会えたのに、自分の条件に照らし合わせてみたところ、「予算オーバーでダメ、場所が遠くてダメ…」なんてことは、不動産を真剣に探せばほとんどの方が経験することと思います。そんなとき、すぐに諦めてしまうと、そもそも品数も多くはない不動産の中で次にいつ心ときめく物件と出会えるかわかりません。物件探しでは、改めて条件面を見直し、そして譲歩することができるか問われる場面が必要となってくるのです。

例えば、予算オーバーであれば、日頃の生活費で無駄を圧縮することができないかとか、または場所が遠いのであれば、出勤ルートの変更で距離を縮めることができないかなど、じっくり考察すれば見直せる点は多々あるものです。このように、不動産を購入する際には、違う角度の目線でなんらかの譲歩(努力)を自ら引き出すことが不可欠なのです。

ただし、譲歩にも許容範囲を守ることは絶対です。生活費の無理な切り詰めで、気持ちのゆとりをなくしたり、ただでさえ仕事の帰りが遅いのに出勤は日の出前に、、なんてことになると家庭不和のもとになりかねません。このような観点から努力を超えた譲歩をしないよう、バランスをとることがとても重要なのです。

ポイントは、「譲歩は必要だけれど、許容範囲を絶対に超えてはならない」ということです。その見極めのためにも、後述のプランニングは大きな役割となります。その結果、あなたやあなたの家族が、譲歩したことも含めて総合的に満足しているのであれば、「大成功の買い物をした」と言えるのではないでしょうか。

2.物件の正しい価値を知る
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「得はしなくとも、損はしたくない」。言い方を変えれば「利益を得たいわけではないが、後悔だけはしたくない」というのが、買物をする際の多くの方々持つ心情ではないでしょうか。買った後に、「えっ?こんな説明受けてないよ」とか「思っていた性能と違う」など想定外の状況が発生すると、人はすごく損した気分になり後悔するものです。

つまり、買物のお会計は「これだけの商品価値があると疑わなかったから、対価としてその代金を支払った」とする前提があります。ですので商品の価値が当初の想定以下と判断すれば、人に自然と沸き起こる感情が「後悔」だと思うのです。あなたも、一度や二度、そのような経験がありませんか?高額な不動産も「後悔」するプロセスはまったく一緒なのです。この基準に立てば、「どれだけの商品価値があるか」を事前に知ることによって、後悔を予防することができるのです。このように書くと、至ってシンプルな話のようですが、しかし、不動産の正しい商品価値を知ることは、そう簡単ではありません。

不動産は、目の前にある〝物″そのものだけではなく、権利関係や建築法令または売却の経緯あるいは地域環境そして相場感など、見えない情報を多く含んでいます。だからこそ商品価値を見極めることが難しいのです。更に言えば、このような見えない情報は、不動産取引の知識および経験がないと、簡単に判断できるものでもありません。そこで、私ども不動産取引の専門家の知識や経験値を活用することで、適正な価値を見出すことができるのです。当然、不動産業者は取引のプロとして、お客様が取引に大きな責務を担っており、その為に国から宅建免許というお墨付きを頂いているわけです。(不動産業者を褒め称えているわけではありません。法令遵守に基づき、緊張感をもって取引しているということです。)

要点を言えば、代金を支払う前に、「できる限り物件情報を把握し商品価値を見極める事」です。そのためにも、あなたと同じ目線でサポートしてくれるパートナー(不動産業者)を見つけること。それが、高額な不動産購入に際し後悔しないための近道だと言えます。

3.プランニングを明確に  
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お問い合わせのお客様で、「家を探して10年になるけど、まだ見つけられないんですよ…」という方に時折出会います。不動産は高額ですから、迷うのが当り前ですし、時には長期戦になってしまうのも致し方ないことです。

しかし、あまりに慎重になりすぎると意思決定がなかなかできなくなり、本来の目的を見失いがちです。その場合は、原点に立ち返ることも必要です。そもそもは、アパートの家賃からいち早く住宅ローンへと切り替え自宅を所有すること、そして将来は子供たちに引き継ぐことなど、財産を造ることが目的だと思いますが、いつのまにか情報収集に埋もれ、その目的を見失っているケースが少なくないのです。不動産購入の決断は、まさに人生の一大事で勇気のいることです。しかし、いつかは決めなくてはなりません。今、決断するのも、10年先に決めるのも、重大なことに変わりはないのです。

このように、決断の基準を見失っているという方は、ライフプランが明確になっていないのではないでしょうか。物件探しの基準がはっきりとしていなから、次の物件そしてまた次の物件へと判断が先延ばしとなっているのかもしれません。今一度、自分自身の生活スタイルに沿ったプランニングを行い、それに基づいた物件をイメージすれば、決断の難易度は確実に下がります。

ここの表では、プランニングに必要な主な事項を列挙してみましたので、あなたにとって優先すべき事は何か?許容できる範囲はどの程度か?というように条件を整理すれば、濃霧の中から光明が差すように、道筋が見えてくるでしょう。まだ、プランニングを始めていない方は、今からでも早速、行ってみてはいかがでしょうか。

エリア 通勤時間、学校区、実家
資金計画 今の年収からどれくらいローンにまわせるか?
広さ・間取り 最低限、何㎡必要か?何LDK?
住宅形態 新築・中古・マンション・一戸建て
地域環境 ショッピング、病院、眺望など
趣味 ペット、スポーツなど
引越時期 年まわり、転勤予定、学年など
その他 上記以外、項目があれば追加しましょう

ご購入の流れと注意点

不動産のご購入は人生の一大事です、成功させるにはそれなりの努力が必要です。買った後に「こんなはずじゃなかった、、」と後悔しないためにも、予備知識を頭に入れ、その上でしっかりと段取りを組むことが大切です。その努力が自ずとリスクを遠ざけ成功への近道となるのです。ここでは、不動産のご購入を安全に進めるために基本的な流れとそれぞれの注意点をご説明します。

  • STEP01

    ライフプランニング

    不動産を探し始める前に、ご自身とご家族の生活スタイルや将来像を想い描き、ライフプランを立てることが大切です。期待ばかりが先行し現実離れした物件探しを行っていては、思わぬ落とし穴にはまりかねません。ライフプランニングは、ご自身のライフスタイルを明確にすることで、その許容範囲の物件を探し出すことが目的です。結果的に、無理のない物件購入に繋がり、また、ご購入にベストな時期を判断することができます。このようにメリットが多いライフプランニングは、ご家族と意見交換を重ね立案することが大切です。

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  • STEP02

    資金計画

    資金計画は、ご自身の支払い能力を超えないことが大前提です。無理のない資金計画は、物件価格の2割を自己資金とし、残り8割を銀行借入とするのが目安です。そして適切な借入額は、給与年収(共働きは合算年収)に対し年間支払い合計を30%未満に抑えた額とされています。銀行ホームページの借入シュミレーションなどで、予めご自身の返済可能額を把握することで、自ずと無理のない資金計画を立てることに繋がります。物件選択は、ご自身の返済能力を超えない価格帯で探し出すことが大切です。

  • STEP03

    物件情報収集

    最近では、不動産専門ポータルサイトや各社ホームページなどWebサイトの物件掲載が充実しており、その中で情報収集を行うことができます。しかし、これらのネット情報で全てを網羅している訳ではありません。不動産業者に電話やメールでの問い合わせ、時には店舗に直接足を運ぶなどして、ネットに載っていない物件情報そして相場感あるいは地域特性などを収集する努力は必要です。また、信頼できる不動産業者へご自身のプランニングを共有してもらい、タイムリーに情報を得ることができれば、希望する物件にめぐり合う可能性は高くなります。このように不動産業者と直接コンタクトを取ることも欠かせません。

  • STEP04

    現地見学

    物件資料でイメージを得て見学したところ、そのイメージと異なっていたということは珍しくありません。百聞は一見にしかずの言葉とおり、気になる物件は、不動産業者に見学を依頼し、ご自身の目で確かめる必要があります。建物状態、売却理由、権利形態、お隣近所などの物件情報を、担当者に直接質問できるいい機会でもあります。いくつかの物件を見比べていくうちに頭の整理もでき、後の意思決定に大いに役立つことができますので、現地見学は積極的に行いましょう。

  • STEP05

    ご購入決定(交渉)

    不動産取引では、売主との交渉事は欠かせません。交渉では、一般的に、ご購入する意思を書面で売主に示すことから始めます。この書面は物件取扱いの不動産業者へと委ねられ、売主と買主双方の条件をキャッチボールし合意に至れば売買契約へと移ります。交渉で重要なことは、ご自身が妥協できること、またはできないことを明確に示し、建設的に話し合いを進め条件面でのすれ違いを無くすことです。そして、忘れてならないことは、ご購入はご家族にとっても生活スタイルを左右する一大決心となります。ご家族の意見調整を平行に行い合意形成を得た意思決定とすることが大切です。

  • STEP06

    重要事項説明・売買契約

    宅地建物取引業法では、不動産取引の資格者(宅地建物取引士)が重要事項説明書の説明を買主に行ったうえで売買契約の締結を行い、そして、手付金はその時に支払うのが一般的です。しかし、専門的な条文や記述が頻繁に出るこれらの契約書をその場で理解することは、不動産取引に精通してなければ難しいと言えます。腑に落ちないまま契約書にサインしたがために大きな代償を払うことになったら大変です。そうならないためにも重要事項説明書と売買契約書の説明は事前に行ってもらい、内容を理解したうえで契約に臨むことが大切です。

  • STEP07

    ローン申し込み

    売買契約を済ませば、買主は銀行ローンを申し込むため、どの銀行にするか正式に決めなければいけません。借入条件は各銀行で若干異なり、代表的なのが貸付金利です。例えば、金利が少し違えば月々の返済はそれほど大差なくても、最終完済時の総額では大きな差となります。最近では、店舗を持たないインターネットに特化したモーゲージバンクなどもあり、超低金利の住宅ローンを提供しています。借入条件でライフプランへの影響も大きくなる住宅ローンは、窓口へ自ら足を運び、ご自身に最も有利な条件を選択することが大切です。

  • STEP08

    売買代金清算(融資実行/登記申請/諸費用精算/物件引渡し)

    売買代金の清算は、銀行の融資実行を受けた買主が売主に一括でお支払いし最終清算となります。その際、原則として同時に行う手続きが、所有権を買主の名義にする移転登記、銀行融資の抵当権設定登記、他諸費用の清算、そしてカギの引渡しなどです。このように清算当日は、複数の手続きを行い、また高額なお金を取り扱うため混乱しがちなのが実情です。落ち着いてミスなく手続きするには、予め不動産業者と打ち合わせを行い、清算内容を把握することが大切です。全ての手続きを終えれば、ご自身の名義となった登記事項証明(権利証)がおおよそ1週間で発行されます。

  • STEP09

    お引越し

    カギの引渡しを受けて、いよいよ新居での生活が始まります。その前の大仕事となる引越しは、新居のレイアウトを事前に決め、どこに何を置くか平面図に落とし込みすれば作業がスムーズになります。また、不必要なものを整理する良い機会の引越しは、少しずつ処分を行い、荷物を減らしたうえで仕分けするなど、引越し当日の労力を軽減することが大事です。忘れてならないのは、お隣近所への挨拶、公共料金の変更手続きなどを事前に済ませれば、当日はお引越しに集中することができます。

ご購入にかかる諸費用

不動産購入は、本体と別にさまざまな費用がかかります。この諸費用は、資金計画の段階で予算化し、後に資金ショートとならないようにしなければなりません。ここでは、主な諸費用を記述しますので資金計画でもれがないか参考として下さい。尚、各種税金の税率や控除額は、時限措置により年度で変わる可能性があり、年度ごとに確認することも必要です

(令和元年4月時参考)

消費税 対象不動産の種類で課税または非課税になります。課税対象不動産の場合、売買契約書に外税か内税を明記します。
非課税対象・・・土地の譲渡 一般居住用建物
課税対象・・・アパートやテナントビルなど事業用に供している建物=建物売買価格の10%
収入印紙 不動産売買契約書ならびに銀行ローン借入れの契約書に貼付する印紙です。それぞれ価格で異なります。
売買契約書 例・・・1,000万円~5,000万円以下=1万円  5,000万円~1億円以下=3万円
ローン契約書 例・・・1,000万円~5,000万円以下=2万円  5,000万円~1億円以下=6万円
ローン諸費用 ローン保証料、貸付手数料、団体信用生命保険など、銀行ローン借入れ時に費用がかかります。銀行によって、これらの費用を貸付金利に組込むなど多少の違いがあります。詳しくは、各金融機関にお問い合わせでご確認ください。
登記費登録免許税 対象不動産の権利関係を登記する際にかかる税金や報酬などです。
<登録免許税の例>
売買の所有権移転登記
例・・・固定資産評価額×税率2%(住宅専用家屋で軽減税率適用対象:建物0.3%、土地1.5%)
銀行ローン抵当権設定登記
例・・・債権金額×税率0.4%(住宅専用家屋で軽減税率適用対象:建物とその敷地0.1%)
上記税金の他に司法書士の報酬が加わります。
火災保険料 対象建物に掛ける火災保険料です。建物種類、規模、築年数そして掛金によって保険料が変わります。
スタンダード保険 例・・・建物掛け金/2,000万円/10年保証/床面積 100㎡/構造 RC造=おおよそ18万円>
固定資産税 物件引渡しを年度途中で行う場合、固定資産税は日割りで精算します。一般的に、日割の起算日は1月1日または4月1日のどちらかを契約の時に決めます。
不動産取得税 不動産を取得した時に課税される税金です。対象不動産の種類によって税率軽減や税額控除など特例があり、納税額が軽減されます。ただし、この軽減措置は自己申告制となっており、申告がなければ本則税4%が適用となり注意が必要です。
宅地評価の土地(特例)… 固定資産税評価額×2分の1×税率3%
居住用の土地建物(軽減)・・・固定資産税評価額×税率3%
店舗事務所等の建物(本則)・・・固定資産税評価額×税率4%
  • 上記の他、居住用建物課税標準の軽減措置があり、規定に適用する新築建物は評価額から1300万円を控除、中古建物は経過年数に応じた金額を控除できます。
    また、住宅用土地も一定の金額を控除することができます。
仲介手数料 不動産業者に支払う報酬です。宅地建物取引業法で上限額があります。
仲介手数料上限(簡略式)・・・売買価格×3%+6万円 (別途消費税)

買い換えについて

現在お住まいのご自宅が古くなった、家族構成が変わったなどの理由で「住まいの買い換え」を決め、いざ実行しようとすると、売るタイミング、買うタイミング、その資金計画など、ご購入のみの場合と比較すると取引過程が複雑になり、知識や経験値がないと判断できないことが多くなります。売ることと買うことの両方が成立して始めて成功と言える買い換えは、綿密な計画を立てないまま、期待値や感覚だけで闇雲に進めてしまうと大きなリスクを伴います。買い換えの予備知識を増やし、ご自身の状況に応じ、現実的な観点で進めることが大切です。ここでは、「住まいの買い換え」の際、基本的な手引きとなる売却先行方式・購入先行方式のご説明をします。

売却先行方式

特徴
先行して現在のご自宅を売却し、後に新居を見つけることを重視するプランです。現在、住宅ローンが返済途中の方、または自己資金に余裕のない方に向いてます。例えば、現在の住宅ローンと新居の住宅ローンの二重支払いは、基本的にできませんので現在のご自宅を売却し、その代金によって住宅ローンを抹消することになります。これにより、住宅ローン残債は無くなり、次の住宅ローンを申請することができます。
メリット
新居のご購入を次のステップとすることで、現在のご自宅は拙速に売却することなく、時間をかけより好条件の買手を見つけることができます。また、新居をご購入する際の資金計画を確かなものとし、売却益によっては、次の購入先の元手資金が増え、選択枝を広げることができます。また、万一、想定値(査定価格など)で買手がつかないなど、売却の目途が立たないときは買い換えの計画そのものを中断することも可能です。このように売却を先行したプランで進めると、安全性と実現性を両立させながら進めることができます。
デメリット
現在のご自宅に住みながら売却することになります。その結果、お客様が見学を希望する場合には、現在の居住空間を内覧して頂くことになりプライベートを完全に防ぐことは難しくなります。そして、買手が決まれば現在のご自宅を引渡しするため、ご自身は、次の新居が決まるまでの間、アパートなどへ一時的な仮住まいが必要となりその分の引越し負担が生じることになります。

購入先行方式

特徴
先行して新居を見つけ、後に今のご自宅を売却することを重視するプランです。現在の住宅ローンは既に完済している、または残り少ない方、あるいは自己資金にゆとりのある方は、予め資金計画の目途がつけられるので、新たに住宅ローンを組み新居の購入を先行することができます。後日、現在のご自宅を売却できたとき、その代金の全部または一部を住宅ローンの途中償還に充てることができます。
メリット
新居へ引越しを済ませ、現在のご自宅は空家で売却することができます。その結果、お客様にプライベートの居住空間を見られることなく内覧させることができ、また、お客様においては気兼ねなく隅々まで見れるので検討しやすくなります。そして、買手が決まれば空家のまま引渡すことができ、仮住まいなどの負担が生じません。
デメリット
現在のご自宅は、希望価格(査定価格など)で売出します。その希望価格で売れれば想定どおりですが、なかなか売却に至らない可能性もあります。この場合、値下げなどを行うか、市場の動向によっては、しばらく見極める期間を置く(その間賃貸で運営することも可)などの対策を強いられることがあります。すなわち想定どおりに売却できる保証は無いまま、新居の購入を済ませることになり、買い換えそのものを中断することはできません。

ご自宅の売却について

「住まいの買い換え」で指標となる、売却先行方式、購入先行方式をご説明しましたが、いずれの方式も「現在のご自宅がいくらで売れるのか?」は、一番気になるところですしその見通しが立たなければ身動きが取れるものではありません。一歩進むためには、不動産業者へ現在のご自宅の価格を査定してもらい、それに基づきプランを立案していく必要があります。ほとんどの不動産業者は、査定は無料で行いますので、「住まいの買い換え」を行わないと判断したとしても金銭的負担の心配はありません。そして「住まいの買い換え」を行うと決断した場合は、売却の手順や注意点など、更に予備知識を備えることは大切です。

気を付けよう!不動産トラブル

事例その1大手の不動産業者に仲介によって中古一戸建を購入した後に、問題が発覚しトラブルとなった実例によって解説します。

トラブルの内容

購入した中古一戸建ての敷地が、登記簿記載の面積100坪に対し実測の面積が10坪も小さくトラブルとなったケース。

この敷地の登記履歴を辿ると、もともと300坪の面積を分筆し兄弟へと分け与えられた相続物件で、最終的な面積は100坪と表記されていた。しかし、もとの300坪の表記がそもそも誤りであり実際のところは290坪しかなく(昔の測量技術で起こるケース、縄縮みという)これから引き算で分筆していけば、残地であるこの敷地は、表記が100坪でも当然10坪小さな90坪となるのです。特にこの敷地は、平成6年頃、分筆作業が行われていたためこのような単純な引き算で登記できた年代(現在は、測量法の改正で残地も実測しなければ分筆できない)でもありましたので地積更正は行われず、売主さえもその誤差を知らないのです。驚きだと思いますが、このようなケースは珍しいことでもないのです。

トラブルの原因

仲介業者の調査不足、もしくは経験不足にも原因があるでしょう。おそらくこの担当者は、登記所より取得した地積測量図と登記簿記載の数量を鵜呑みにしてしまったのです。「公簿の書類だから正しい」と思い込むことは、経験不足の仲介担当者によくあることです。

公簿上の書類には、公信力はありません。仲介業者であれば、まずは疑いの目で見るべきです。先で述べたように、この敷地数量は分筆の過程で単純に引き算された残地面積となっているわけですから、地積測量図にはその算出過程が載っているはずです。そこを見落とさずしっかり確認していれば「あやしい…」となり、契約をする前に担当者自らが巻尺を持って敷地を測るなり、あるいは売主へ土地家屋調査士の調査してもらうよう頼むなどして誤認を回避できたはずです。

トラブルの解決

この案件の解決には、1年近い時間を要したようです。買主から損害を申し立てられた仲介担当者は、耐えかねて上司に相談しました。状況的に仲介責任を免れられないと考えた上司は、①売主の兄弟が所有する隣接の更地の内5坪程度を、買主へ無償譲渡すること、②「①」の分筆費用を仲介業者負担とすること、③買主へ仲介手数料の半額を返還すること、以上の和解案を提示し、長期間話し合いを行った上で解決したということです。解決できたとは言え、その期間に要したそれぞれの精神的な負担と労力は相当なものです。

トラブル回避の心得

正直に言えば万能なトラブル回避方法はありません。例えば、上のケースでも、誰かが悪意をもって不動産取引を行ったわけではなく仲介担当者のみならず売主と買主おいても登記簿記載の数量だけを頼りに契約したことが落とし穴となったのです。大手の会社だから大丈夫とか相手の人柄の良し悪しとかでトラブルの有無が決まるわけではないのです。

もちろんプロである仲介担当者が責任を免れないのは当然の話として、買主自身においても契約を締結する前にしっかり確認すべき点は確認し、それでも不明瞭な点や疑問箇所がある時には、司法書士や行政書士へセカンドオピニオンとして多方面に相談し、それを解消してから契約へ臨むことがトラブル回避へと繋がります。

契約の締結前だと双方の相談で解消できることも、契約の締結後だと問題がこじれ時には裁判で解決することもあり大変な負担を伴うかもしれません。

売買契約を締結する前にトラブルの要因をできる限り無くす努力を怠らないことが、トラブル回避の心得となるのです。

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