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2. 不動産売却ガイド

SELLING GUIDE不動産売却ガイド

• 売却方法の種類
• 媒介契約の種類
• 売却の流れ
• 売却にかかる費用

売却方法の種類

不動産売却の方法は、主に仲介と買取りの2通りがあります。

仲介とは？

不動産業者に仲介（媒介）を依頼することにより、不動産市場から購入者を探しだし、成約に結びつける方法です。不動産業者が、売主と買主の仲人的な役目を果たします。

メリット

• 価格の決定権は、売主の主導にあると行って良い。
• 長年持ち続けた大切な財産、愛着は当然あるはずです。新しい所有者となった買主へ継承することが出来る。

デメリット

• 買主が見つかるまで売却代金の受領時期が確定できず次の計画の見通しが立てにくい。
• 居住中の場合、購入者が決定するまでは、室内見学の協力が必要なため多忙な方には不便。
• 室内見学の際、居住中であれば居住空間を他人へ公開することになる。
• 売却に至るまでは、きれいな状態を維持するため、こまめな清掃が必要となる。

注意点

• どこの仲介業者へ依頼するかはとても重要です。不動産取引は法令関係の調査や買主との意見調整など成約に至るまでは、高度な知識または経験値が必要になるからです。説明が曖昧であったりあるいはどことなく頼りないなど、不安を感じる仲介業者に任せてしまうと後のトラブルになりかねません。複数の仲介業者の説明を聴き比べたうえで選択することをおすすめします。
• 売却価格を決定付ける査定価格はとても重要です。後に不利益とならによう、査定価格の根拠を査定書でしっかりと明示してもらうことが重要です。
• いざ売出したものの、販売活動が疎かだと売却期間の損失になりかねません。販売活動の報告はしっかりと受けるようにして下さい。

買取とは？

不動産業者が直接、所有者（売主）より物件を買取る方法です。

メリット

• 売却代金を受領できる時期が確定できるので、次の計画の見通しが立てやすく、また急いで資金が必要な場合は便利である。
• 周囲に知られることなく素早く売却することが可能である。
• 一般のお客様の売却活動に必要な室内見学の日程調整、室内清掃などをする必要がない。また、不特定多数の方へ居住空間を公開することなく売却できる。
• 一般のお客様へ売却と比べると手続き関係が簡素になり煩わしさが減少する。
• 仲介手数料が発生しない。

デメリット

• 買取業者は買取った後の販売利益のために仕入れするわけですから、一般のお客様へ売却できる価格よりも買取価格のほうが低くなる可能性が大きい。

注意点

• 相手は不動産取引のプロ。その相手が直接利害関係になるわけですから、売主に不利益な事は説明されない可能性もあります。直ぐに取引に応じるのではなく、司法書士や知人の不動産業者など周りと十分相談されたうえで結論を出されて下さい。
• 買取資金の調達方法を確認して下さい。次の買主の代金を当てにしている買取業者は要注意です。支払を引き延ばされたりしないよう、買取代金の支払い方法ならびに期日などは明確に設定しましょう。

媒介契約（仲介）の種類

不動産売却を不動産業者に依頼する媒介契約には、次の3種類があります。

専属専任媒介契約	依頼者は、目的物件の売却を特定の不動産業者1社に依頼し、重ねて他の業者へ依頼することはできません。 また、依頼者は自ら発見した買主も当業者へ委ねることになります。 なお、依頼を受けた当業者は、契約締結の日から5日以内に加盟する（財）不動産流通機構に目的物件を登録し、売主に対し１週間に1回の頻度で売却活動の報告を行わなければなりません。
専任媒介契約	専属専任媒介契約と同じく目的物件の売却を特定の不動産業者1社に売却を依頼する契約です。 但し、依頼者が自ら発見した買主は当業者を通さず直接売買契約を締結することができます。 なお、依頼を受けた当業者は、契約締結の日から7日以内に加盟する（財）不動産流通機構に目的物件を登録し、売主に対し2週間に1回の頻度で売却活動の報告を行わなければなりません。
一般媒介契約	依頼者は、目的物件の売却を複数の不動産業者へ重ねて依頼することができます。また、自ら発見した買主は依頼した不動産業者を通さず直接売買契約を締結することができます。 なお、依頼を受けた当業者は、加盟する（財）不動産流通機構に目的物件を登録ならびに売主に対し売却活動の報告を行う義務を負いません。

売却の流れ

仲介の場合

• STEP01

  

  査定依頼

  不動産の価格は流動的です。その時の経済事情や社会情勢によって相場は変動します。現在の相場を把握するためにも、まずは査定の依頼から始めましょう。

• STEP02

  

  物件調査・査定書の説明

  査定書を作成する前に都市計画や権利関係調査を事前に行った上で査定に入ります。一番多い査定方法が、取引事例比較による査定方法です。これは信頼性の高い取引事例と査定物件を比較しながら価格を算出する方法です。 その他にも査定不動産より生み出される収益を基に算出する収益還元による価格などがあります。
  査定結果は口頭ではなく査定書という形で、価格の根拠となる算定過程がしっかり明記されていることが重要です。

• STEP03

  

  価格の決定

  売却活動は売主の納得の上で価格の決定できなければスタートできるものではありません。査定価格に納得できず売却をお断りいただいても一般的には金員の請求はありません。

• STEP04

  

  媒介契約

  価格が決定しますと、不動産会社と媒介契約が取り交されます。これは、成約した時の仲介手数料や不動産業者の業務に関する取り決めがなされます。そしてこの媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類の契約があります。

• STEP05

  

  販売活動

  販売活動に伴う広告は、現地看板、住宅新聞、新聞行、Webポータルサイト、ホームページ、チラシの手配りなど様々な媒体があります。この様な広告は通常無料が多いですが、後に仲介の業者から請求とならないよう予め確認されておくと良いでしょう。

• STEP06

  

  ご成約

  めでたく買主が見つかりましたら、仲介業者の宅地建物取引士が買主に対し重要事項説明を行い、そして売買契約書の読み合せに続き署名押印が取り交わされます。また、同時に手付金を受領するのが一般的です。

• STEP07

  

  引渡し調整

  不動産は、成約した後も大変重要です。買主のローン申込や、抵当物件の場合は債権者との意見調整、引越しのタイミングなど先を見こしたスケジュールの組み立てが必要となってきます。このような引渡しに向けた事前調整は仲介業者が主導します。

• STEP08

  

  お引越し

  売却物件は残金決済の時にお引き渡しするのが一般的ですのでそれまでにお引っ越しを済ませなければなりません。ゆとりをもった引っ越しを行うためにも売買契約の成立後は家族の希望にあったアパート、マンションをこまめにチェックしておくと良いでしょう。

• STEP09

  

  残金決済/諸費用精算/物件引き渡し/登記申請

  ある程度経験を積んだ営業マンでも緊張する場面です。手付金を除いた売買代金の精算、そして仲介手数料などの諸経費精算、売買物件の引渡、所有権移転申請手続き、抵当権抹消手続き、公共料金の名義変更などこれら全て同時に行うのが原則です。仲介の業者がその取引に関わる司法書士、金融機関、債権者などの調整を行います。

• STEP10

  

  所有権移転登記の完了

  新しい登記事項証明は登記の申請よりおよそ１週間くらいで仕上がります。これを買主が受領し取引完了となります。

買取の場合

• STEP01

  

  査定依頼

  不動産の市況に合わせ買取価格は流動的です。現在の相場を把握するためにも、まずは査定の依頼から始めましょう。

• STEP02

  

  価格の提示

  提示を受けその場で決断せず、まずは価格の根拠を確認し、一旦持ち帰って周りと相談するなどしっかりと検討が必要です。

• STEP03

  

  価格の決定

  買取価格は最終的に売主の納得の上で決定しなければなりません。納得できなければ希望条件を提示するなど最終的に折り合いがつけば、決定となります。その際、買取代金の支払い方法なども確認しておくと良いでしょう。

• STEP04

  

  ご成約

  売買契約書の読み合せ行い署名押印を行います。
  また、同時に手付金を受領するのが一般的です。

• STEP05

  

  お引越し

  売却物件は残金決済の時にお引き渡しするのが一般的ですのでそれまでにお引っ越しを済ませなければなりません。ゆとりをもった引っ越しを行うためにも売買契約の成立後は家族の希望にあったアパート、マンションをこまめにチェックしておくと良いでしょう。

• STEP06

  

  残金決済/諸費用精算/物件引き渡し/登記申請

  最後に手付金を除いた買取代金の受領、登記費用などの諸経費精算、カギの引渡が行われ完了です。

売却にかかる費用

売却時には諸経費がかかります。これらの費用も、資金計画においては大変重要ですので、おおよその金額は、最初から把握されておいた方がよいでしょう。また、各種税金は時限措置が多くありその年によって税率や軽減措置が変わる可能性があるので年度毎に確認が必要です。

消費税	個人建物や土地の取引には課税されませんが、事業用などの建物については、課税対象になりますので、契約前に外税なのか内税なのか明確にしましょう。
収入印紙	売買契約書に貼付けします。価格によって変動します。 （売買契約書の1例、 … 1,000万円以上～5,000万円以下で、10,000円）
登記費登録免許税	所有権移転登記（原則として固定資産評価額の2%）、抵当権設定（原則として債権額の0.4%）ただし一定の条件を満たす住宅についてはそれぞれ軽減措置があり、それらに司法書士の手数料を加えた額が登記費用となります。
不動産譲渡税	所有期間によっても変わりますが、基本的に短期所有が39%、長期所有が20%を譲渡所得（取得費、譲渡経費、特別控除を差し引いた金額）に乗じた金額になります。但し、譲渡収入金額が譲渡所得を下回った場合は、譲渡税はゼロです。 ただし、居住用財産の場合、一定の基準を満たせば譲渡所得が3000万円まで控除されます。
仲介手数料	目安として「売買価格×3%＋6万円（別途消費税）」となります。 （不動産業者による買取の場合は発生しません。）